日本の土地の利用や規制については都市計画法という法律で定められています。

 

　都市計画法とは、地方自治体が基本計画に基づき都市の発展を推進し、秩序ある街づくりの整備を進めていくために定めた法律です。

 

　都市計画法においては都市区域と区域外の定めがあり、土地が都市計画の対象となる地域かどうかを定めています。都市計画の対象となる区域は以下の3つの区分が設けられています。

 

　市街化区域　　　　　　市街化を積極的に促進しようとする区域

　　　　　　　　　　　　既に市街化しているところ、または、今後概ね10年以内に

　　　　　　　　　　　　市街化をさせていこうという区域

 

　市街化調整区域　　　　市街化を意図的に抑制する区域

　　　　　　　　　　　　田や畑などがたくさんある農村地帯などがこの区域に該当す　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　る。道路などの公共施設は整備されるが原則として建築物の建　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　 造はできない。

 

　非線引き都市計画区域　区域や区分が定められていない､市街化区域・市街化調整区域　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　のどちらでもない都市計画区域を指す。

 

　前述の都市計画区分に記載の通り、都市計画法の定めにより、市街化調整区域には原則として建築物を建造することは出来ません。そうしたことから調整区域は市街化区域に比べて非常に廉価な価格で売買がなされています。

 

　しかし、市街化調整区域においても公益上必要な建築物については建設することができます　

　（都市計画法第34条1号）。

 

　この公益上必要な建築物については「都市計画法第34条１号公益上必要な建築物の運用基準」（以下、運用基準）において詳細に説明されており、概ね以下の施設は市街化調整区域においても建設が可能です。但し、地方自体においては建設が認められない施設もあります。

 

　　※児童福祉法で規定する保育所等

　　※老人福祉法で規定する高齢者福祉施設

　　※医療法で規定する診療所等

　　※障害者総合支援法で規定する障害福祉サービス事業所等

 

　その他にも学校教育基本法で規定する小学校や中学校などの施設もありますが土地活用という観点から見た場合には前述の４施設が最も現実的だと思います。

 

　保育所、高齢者福祉施設、診療所等の施設の建設可否については各自治体毎の判断に大きなばらつきがありますが障害福祉サービス事業所（障害者グループホームや障害者就労支援施設等）についてはほとんどの自治体が調整区域での建設を認めており、各自治体毎に細かな建設基準を設けております。

 

　例えば、横浜市においては市街化調整区域に障害者グループホームを建設する場合、以下の立地基準を満たさなければなりません。

　１，建築予定地が建築物の連たんに関する基準第１号に該当すること。

　２，建築予定地から250メートル以内に既存の障害者グループホームが無いこと。

　３，建設予定地が第42条1項の幅員4.5メートル以上の道路に接道していること。

 

　第1項の連たんに関する基準は調整区域内に建築物を建造する場合においては一般的な基準になりますが第2項及び第3項の基準は横浜市独特の基準です。

 

　第２項は市街化調整区域での障害者グループホーム乱立を防ぐために横浜市が設けたもので横浜市以外の自治体においてはこのような明文化した規定は見受けられませんが既存の障害者グループホームがある地域では建設を求められないことが多いようです。

 

　第３項は道路が狭くて消防車等の緊急車両が進入できない障害者グループホームが増えたことなどから10年程前に横浜市が新たに設けてた立地基準です。横浜市以外の自治体においては幅員4メートル以上の道路に接道していることを立地基準するケースが多いようです。

 

　前述の如く、市街化調整区域は市街化区域に比べて土地の価格が非常に廉価であることから弊社のお客様の中には調整区域を購入し、障害者グループホームなどの福祉施設を建設されている方もいらっしゃいます。

 

　また、障がい者福祉施設以外にも《特別養護老人ホーム》《介護老人保健施設》《病院》　《介護付き有料老人ホーム》などの公共施設についても多くの自治体が市街化調整区域での建設を認めております。

 

　市街化調整区域の土地活用相談は弊社までお気軽にご相談ください。