賃貸経営に成功する唯一の方法は「空室」をつくらないことです。

 

　この「空室」をつくらないための効果的な方法が、一番最初、つまり、土地活用計画をスタートする最初の第一歩の時点において、20年先、30年先までの信頼のできる入居者を見つけてしまうことです。

 

　その上で、信頼できる入居者と大家さんとの間にしっかりとした賃貸借契約を締結することで賃貸経営におけるリスクを最大限に減少させます。

 

　社会福祉施設等に土地活用の最大の特長は、土地活用計画のスタート時点において、20年先、30年先までの入居者（法人、企業等）を見つけて、その入居者との長期賃貸借契約を締結することにあります。

 

　この長期賃貸借契約が締結されない限り、土地活用計画がスタートすることはありません。従って、建物（施設）の建設工事が始まったときには、すでに、20年～30年先まで入居者(法人・企業等)が確定しております。

　原則的には、どちらも土地オーナー様が建物を建築し、完成した建物を入居者となる法人や企業に賃貸しますので基本的な違いはありません。

 

　通常、アパ－ト・マンション建設による土地有効活用においては建物の各室を複数の一般個人に賃貸します。それに対して、当社が提案する介護や福祉による土地活用提案においては建物全部を入居者となる法人や企業などに一括して賃貸します。

 

　土地オーナー様と入居者（法人、企業等）との間には公正証書による20年間～30年間の長期賃貸契約の締結を原則としておりますので20年間～30年間の長期に渡って空室の不安や心配がありません。また、入居者の入退去に伴うクロスの交換や畳の表替えなどの原状回復費用はすべて賃借人である法人や企業が負担しますので大家さんが原状回復費用を負担することはありません。従って、敷金精算に関するトラブルはありません。

　

　介護や福祉施設による土地活用提案がアパート・マンション建築よりも優れた土地有効活用提案であるということではありませんが不便な立地に無理をしてアパート・マンショを建設するよりも堅実な土地活用提案であることは間違いないと思います。

 

　土地有効活用において最も大切なことは活用しようとする土地の立地や特性を見極め、その立地や特性を最大限に活かす建物を建築することであり、その方法のひとつが介護や福祉施設などによる土地活用ということになります。

 

　従って、人気沿線の最寄り駅まで至近という立地においてはアパート・マンションなどの賃貸住宅を建設した方が有益です。

 

　その反対に最寄り駅まで歩けないような不便な立地であればアパート・マンションを建設するよりも高齢者介護施設や福祉施設の方が適している可能性があります。なぜなら、高齢者介護施設に入居されているお年寄りの方々には通勤や通学などの必要がありませんので最寄り駅までの利便性よりも閑静な住環境が優先されるからです。

　

　繰り返しになりますが、土地有効活用において最も大切なことは活用しようとする土地の立地や特性を見極め、その立地や特性を最大限に活かす建物を建築することであり、そのためのひとつの方法が社会福祉施設等による土地活用提案になります。

　当社が提案する社会福祉施設等に該当する施設は大別するだけでも、高齢者介護施設、社会福祉施設、医療施設、教育施設、企業施設、物流施設等、様々な建物があります。

 

　更に細分化すると概ね次のようになります。

　　□高齢者介護施設

　　　　認知症高齢者グループホーム

　　　　小規模多機能施設、看護小規模多機能施設

　　　　都市型軽費老人ホーム、介護付き有料老人ホーム等

 

　　□社会福祉施設

　　　　障がい者グループホーム（包括型、日中サービス支援）

　　　　地域活動支援センター、就労支援施設等

 

　　□ 医療施設

　　　病院、診療所等

 

　　□ 教育施設

           認可保育所、小規模保育所、送迎保育ステーション等

 

　　□ 企業施設

　　　  ロードサイド店舗、ショールーム、社屋、事業所等

 

　　□ 物流施設

　　　　配送センター、倉庫、配送デポ、物流センター等

 

　　□ 居住用施設

　　　　社宅、寮、宿泊提供施設、簡易公共宿泊施設等

 

　　□ その他の施設

　　　　セレモニーホール、動物病院、法人団体会館等

　それは、運営事業者となる社会福祉法人、医療法人、企業等の方々に直接的にお尋ねすることが一番だと思います。

　

　当社は、介護施設や福祉施設等を運営する社会福祉法人、医療法人、ＮＰＯ法人、企業等の方々との間に情報ネットワークを保持しております。

　

　このネットワークを通じて土地活用相談を頂いたお客様の土地情報（地名地番等お客様の所有地を特定できる情報は除外）を直接的に法人・企業に発信します。

 

　その結果、最も多くの反響があった業種や形態が、その土地に、最も適する土地活用提案ということになります。

　通常のアパ－ト・マンションを建設と同じく、土地オーナー様が建設予定地と建物を担保に計画費用全額を銀行等の金融機関から融資を受けて建設するというのが一般的な方法です。

 

　尚、認知症高齢者グループホーム、小規模多機能施設、看護小規模多機能施設、都市型軽費老人ホーム等の地域密着施設を建設する土地オーナー様については整備補助金が交付されます。

 

　東京都においては、最大で約2億2700万円、横浜市においては最大で7056万円、神奈川県、埼玉県、千葉県においては3360万円の補助金が土地オーナー様に交付されます。しかも、この補助金は返還不要の補助金です。　

　但し、神奈川県、埼玉県、千葉県の一部地域では補助金交付がありません。

 

　また、サービス付き高齢者賃貸住宅や介護付き有料老人ホームを建設する場合のは国土交通省から土地オーナー様に補助金が交付されます。

 

　尚、多額な借り入れを背負いたくないという土地オーナー様の場合には定期借地権や事業用定期借地権を活用した土地活用も可能です。

 

　土地オーナー様が所有する土地に定期借地権等を設定し、その土地を法人や企業に賃貸し、建物（施設）は、その土地を借り受ける法人や企業に建設して貰いますので土地オーナー様が建設資金を負担する必要はありません。

 

　そして、土地を借り受けた法人や企業は、土地オーナー様に対して、毎月、地代をお支払いします。この賃貸借契約を事業用定期借地権により締結します。

　事業用定期借地権の契約期間は最大52年間（建設期間を含む）になります。

 

　契約期間満了後は、企業や法人が当該の建物（施設）を解体し、土地を更地に戻した上で土地オーナー様に土地を返還します。定期借地権は更新することが出来ません。

　生産緑地や市街化調整区域でも活用可能です。

　通常、生産緑地や市街化調整区域においては建物を建設することは出来ませんが公共施設に限っては建設が認められています。

 

　具体的には、認可保育所、認知症高齢者グループホーム、障害者グループホーム、障害者地域作業場、地域活動支援センター、介護付き有料老人ホーム、特別養護老人ホームなどの施設を建設することが可能です。

 

　また、市街化調整区域における公共施設の建設につきましては、各自治体が自治体ごとにそれぞれの建設基準を設けております。

 

　例えば、横浜市の市街化調整区域において障害者グループホームを建設する場合には計画地から250㍍以内に既存の障害者グループホームが存在しないこと及び幅員4.5㍍の道路に接道していることなどの建設要件がございます。

 

　各自治体ごとにこのような建設基準が定められておりますので詳細につきましては当社までお問い合わせください。

　当社にてお客様の事業計画を企画立案し、事業収支計画書を無料で作成させて頂きます。　

 

　お客様からご相談頂いた計画地が持つ固有の特性を見極めその計画地におけるベストな土地活用提案と事業収支計画書をご提示させて頂きます。

　もちろんです。　

　20年先、30年先まで信頼できる入居者（法人・企業等）をお客様にご紹介させて頂くことが当社の土地活用提案の要諦です。

 

　当社は、日本全国の介護事業者、社会福祉法人・医療法人・学校法人・特定非営利活動法人、企業等の情報ネットワークを構築しております。

 

　この情報ネットワークから、各法人、企業に対して直接的に情報を発信することにより、計画地に最も適する運営事業者を探索確定させることができます。

　高齢者の介護やケアを目的とする高齢者介護施設においては、入居者となる高齢者の方々には通勤や通学の必要がありませんので計画地が駅に近い立地である必要はありません。それよりも、緑が多く閑静な場所などが求められます。

　

　また、高齢者介護施設や障がい者福祉施設を運営する法人の多くが最寄り駅までの距離よりも、既存施設がある近隣地域での施設開設を重視しております。

 

　介護や福祉施設による土地活用においてはアパート・マンション建設による土地活用と違って最寄り駅までの利便性は必ずしも短所にはなりません。

　計画地の建ぺい率や容積率によっても異なりますが概ね100坪以上の敷地があれば社会福祉施設等による土地活用提案が可能です。

 

　また、障がい者グループーホームや就労支援施設などの社会福祉施設の場合には概ね80坪以上の敷地面積があれば検討可能です。

 

　敷地面積が狭い場合でも中高層住居地域や商業地域など建ぺい率・容積率の割合が高い用途地域であれば土地活用提案が可能な場合がありますのでお気軽にお問い合わせください。

　全く問題ございません。

　当社は土地有効活用の企画提案に特化した会社でございますので当社が建物（施設）の建設工事をおこなうことはありません。

 

　通常、当社では建物（施設）を建築する建設会社さんの選定は一般競争入札に準じる形で複数の建設会社さんにご参加頂く相見積もりで決定しておりますが、土地オーナー様が懇意にされている建設会社さんや工務店さんがあれば、そちらで施工して頂いて全く構いません。

 

　尚、当社のこれまでの経験上、一般競争入札という形式による競争原理を設けることで工事費が大幅に減額される事例がきわめて多いことから建設会社の選定におきましては土地オーナー様に一般競争入札方式による選定をお薦めしております。