所有する不動産を組み替えて活用することは、所有する不動産の資産劣化を防ぐ効果的な方法のひとつです。

 

　認知症高齢者グループホーム、看護付小規模多機能施設、介護付有料老人ホーム、認可保育所、小規模保育所、障害者グループホーム、障害者就労支援施設などの施設開設には行政による総量規制があります。

 

　しかし、一般的な有料老人ホームやディサービスなどの高齢者施設の開設には、行政による総量規制はなく原則自由に開設することができます。

 

　首都圏でも一部の地域ではこれらの施設は供給過剰状態に陥っております。

　従って、これらの地域に有料老人ホームやサービス付き高齢者専用賃貸住宅などの高齢者施設を新たに建設することは率直に申し上げてきわめて危険です。

 

　当社では、これらの地域にある遊休地の活用相談を頂いた場合、事業用買い換え特例による土地の買い換え、又は、当該の不動産を担保に、東京都都下や横浜市などに新たな土地を購入し、その土地に認知症高齢者グループホームや認可保育所など総量規制のある施設を建設するという土地活用案を提案させて頂いております。

 

　新たに土地を購入して新たに建物を建設して事業収支が合うはずがないと思われるかも知れません。しかし、東京都は認知症高齢者グループホームや小規模多機能施設などの地域密着型施設を建設する土地オーナー様に対して最大で2億円を超える補助金を交付しております。しかも、この補助金は返還不要の補助金です。

 

　また、横浜市においては通常は建物を建設することが出来ない市街化調整区域においても一定の要件を満たすことで障がい者グループホームや配送センターの建設を認めております。

　

　そして、認可保育所やクリニックなどの施設建設においては土地オーナーは建物躯体のみ建設し、内装工事については認可保育所の運営事業者やドクター（開業希望医）が工事費用全額を負担するスケルトン渡しという建設方法が一般的です。

 

　これらの方法を効果的に活用して所有する不動産を組み替えることで資産の劣化を防ぐとともに新たな収益物件を確保することができます。もうすでに多くの土地オーナー様がこれらの方法を実践して新たな収益物件を取得されています。

 

　柔軟で先駆的な土地オーナーの方々はご自身が所有する不動産を動産化させることで資産劣化を防ぐとともに新たな収益不動産を取得するという土地活用を始めておられます。