日本の土地の利用や規制については都市計画法という法律で定められています。

　都市計画法とは、地方自治体が基本計画に基づき都市の発展を推進し、秩序ある街づくりの整備を進めていくために定めた法律です。

　都市計画法においては都市区域と区域外の定めがあり、土地が都市計画の対象となる地域かどうかを定めています。都市計画の対象となる区域は以下の3つの区分が設けられています。

　市街化区域とは市街化を積極的に促進しようとする区域で既に市街化している地域や今後概ね10年以内に市街化をさせていこうという区域になります。

　市街化調整区域とは意図的に市街化を抑制する区域で田や畑などがたくさんある農村地帯などがこの区域に該当します。道路などの公共施設は整備されるが原則として建築物の建造はできません。

　非線引き都市計画区域とは区域や区分が定められていない地域で市街化区域・市街化調整区域のどちらでもない都市計画区域になります。

　前述の通り、市街化調整区域には原則として建築物を建造することは出来ませんので市街化調整区域は市街化区域に比べて廉価な価格で売買されています。

　しかし、市街化調整区域においても公益上必要な建築物については建物を建設することができます。（都市計画法第34条1号）

　この公益上必要な建築物については「都市計画法第34条１号公益上必要な建築物の運用基準」において詳細に説明されており、以下の施設は市街化調整区域であっても施設の建設が可能です。但し、地方自体においては建設を認めない施設もあります。

　　※児童福祉法で規定する保育所等

　　※老人福祉法で規定する高齢者福祉施設

　　※医療法で規定する診療所等

　　※障害者総合支援法で規定する障害福祉サービス事業所等

　その他にも学校教育基本法で規定する小学校や中学校などの施設もありますが土地活用という観点から見た場合には障がい者グループホームや小規模多機能施設などの施設建設を検討されるのが最も現実的だと思います。

　例えば、横浜市においては、市街化調整区域であっても以下の要件を満たせば障害者グループホームや小規模多機能施設などを建設することができます。

　１，建築予定地が建築物の連たんに関する基準第１号に該当すること。

　２，建築予定地から半径250㍍以内に既存の同様施設が無いこと。

　３，建設予定地が第42条1項の幅員4.5㍍以上の公道に接道していること。　

　市街化調整区域は市街化区域に比べて土地の価格が非常に廉価であることから弊社のお客様の中には市街化調整区域を購入して障がい者グループホームや小規模多機能施設などの福祉施設を建設されている方も数多くいらっしゃいます。

　その他にも市街化調整区域の活用提案のひとつとして配送センター等もございますので市街化調整区域の土地活用をご検討なさっている土地オーナーさまは、お気軽に弊社までご相談ください。